Жизнь — движение, но без недвижимости — это не жизнь (с) какой-то чрезвычайно умный философ

На просторах нашего сайта мы рассуждали о многом, но тему цен на московском рынке недвижимости – еще точно не обсуждали. Нам кажется, эта тема представляет интерес как с точки зрения фундаментального экономического анализа, так и с точки зрения практического интереса: как на этом можно заработать. 

Я глубоко убежден, что если бы аудиторское сообщество меньше сидело бы в закупках и делало при этом вид, что привносит хоть какое-то Value, но больше бы анализировало цены, в том числе и на недвижимость, то вопрос “если вы такие умные, что ж бедные-то такие” был бы все менее к этому сообществу применим.

А еще: именно в контексте цен на недвижимость очень забавно выглядят аудиторские парадигмы за прозрачность, достоверность, надежность и эффективность чего бы то ни было. Чуть дальше увидите, почему.

Начнем с уважаемого ресурса: irn.ru и убедимся, что за последние 20 лет недвижимость в Москве постоянно росла (в рублях). Да, были локальные спады, но на длинном горизонте – росла и все тут. Причины были разные: и инфляционные ожидания, и дефицит качественного жилья, и высокий спрос на фоне относительно скромного предложения жилья.

Но вот если посмотреть на тренды последних двух лет, то имеем факт: средняя цена квадратного метра выросла на 45%+ (со 165 тыс.руб. до ~240 тыс.руб.). Можно было бы проанализировать и глубже, ведь в структуре этого удорожания стоимости есть группы, подорожавшие больше, а есть – меньше. Но две тенденции, взорвавшие рынок недвижимости, актуальны одновременно для каждой из них:

  1. Введение эскроу-счетов. Деньги от покупателя квартиры застройщик нынче получает после ввода дома в эксплуатацию. До этого эти деньги лежат на сохранении и не работают на застройщика. Стоимость проектного финансирования у девелоперов далеко не нулевая, но они что: разве забудут перенести эту затрату на покупателей? Дураков в девелопменте нет – не выживают. Все хотели меньше рисков обманутых дольщиков? Будьте любезны – заплатите.
  2. Введение льготных ипотек. Было много визгу о том, что-де на западе ипотека – копейки и позволить ее себе могут очень многие. Но что это значит на практике? Что ежемесячный платеж становится по карману гораздо большему количеству покупателей. Им не важно, сколько целиком стоит квартира, но важно, как они будут обслуживать кредит. Таким образом, доступная ипотека взвинтила спрос. А предложение-то стабильно. Вот, в поисках равновесия между спросом и предложением, цены взбухли.

При этом, удорожание стройматериалов, инфляция и прочие проблемы – они, конечно, тоже влияют, но не столь драматически.

Казалось бы, описанное выше – наиболее логично для новостроек, однако почему подорожало вторичное жилье? Я думаю, что остается спрос, которому не доступны льготные ипотеки или которого не устраивают локации новостроек, либо сами характеристики предлагаемого продукта в новостройке. Этот спрос не удовлетворяется новостройками и перемещается на вторичку. Предложение там тоже сильно не растет – оно стабильно, а спрос, выходит, что растет. А за ним — и цены.

В этот момент я вспоминаю своего коллегу – ныне большого финансового директора большого сельскохозяйственного холдинга… Когда-то мы с ним работали в Мираторге (уже почти 10 лет назад), и вот он уже тогда утверждал, что на рынке недвижимости Москвы отмечается пузырь, и непременно скоро цены лопнут и он, наконец-то, купит квартиру в столице. Привет тебе, дорогой друг! С тех пор цены не только не лопнули, но выросли на 84%!

Почему я тогда считал и сейчас считаю, что никакого пузыря нет?

  1. Несколько ипотек на текущий момент имеют в основном люди, которые пользуются этим инструментом в инвестиционных целях.
  2. Все-таки кому угодно ипотека не дается. Мне вот, например, из 10 банков согласился дать только один, когда я интересовался этим вопросом. Да, там сумма серьезная, но сам факт. В США, когда был пузырь, кредит давали всем и каждому.
  3. Нет такого количества предложения, чтобы при разумной цене, новостройки пустовали. Если пустуют – то от жадности девелопера, но не от пузыря.
  4. Доходность недвижимости при сдаче, сохраняется в районе 6% (не в, условно, “бабушкином” варианте, конечно, а квартира с минимальным современным ремонтом. Думаю, когда эта величина будет 2%, можно будет говорить и о пузыре.

А сколько аналитики от внутреннего аудита есть в интернете по теме цен на недвижимость? Странно, что при таких сильных аналитических качествах, нашей братии и сказать нечего в массы. Что, неужели ни одного аудитора в девелопменте нет, или в агенстве недвижимости, кто мог бы хоть как-то публично осветить эту тему? Раз нет, то значит, в лучших традициях ютуба: «Вы меня часто спрашиваете…» и тут же сам себе задам вопросы и сам же на них поотвечаю. Итак:

  • Cпасут ли эскроу-счета от недостроя? Думаю, не спасут, но вероятность наступления этого риска снизится. Плюс покупателю вернется сумма, хотя зачем ему будет сумма, на которую он уже ничего такого купить не сможет – это вопрос.
  • Отмена льготной ипотеки обвалит рынок? Думаю, нет. Если начнет обваливать рынок, государство снова поддержит всю эту девелоперскую историю. Хоть под соусом заботы о гражданах, хоть под соусом воздействия мощнейшего девелоперского лобби в правительстве. На смену льготной ипотеки придут хитрые схемы от девелоперов в коллаборации с банками. Выиграют, традиционно, все, кроме конечного покупателя.
  • Ждать ли коррекцию на рынке московской недвижимости в ближайшее время? Думаю, нет. Стабилизация – возможна. Думаю, что очень вероятно увеличение разрыва между динамикой цен на новостройки и вторичкой. Считаю сейчас самое правильное действие – это перепаковка активов из вторички в новостройки.
  • Можно ли зарабатывать на инвестициях в недвижимость на котловане, как было раньше? Уверен, что можно, но не каждый проект для этого подходит. Думаю, что проекты Донстроя, например, категорически не инвестиционные (особенно, ЖК «Остров»). Ибо они сразу продают с высоким ценником. А вот проекты MR Group выглядят весьма инвестиционно привлекательны.
  • Где самая большая маржа на рынке недвижимости для инвестора? Думаю, в трех направлениях:
    • в люксовой недвижимости (но порог входа в эту инвестицию и время экспозиции при продаже – космос);
    • в коммерческой недвижимости (можно купить дешево и сдавать дорого, однако важно не прогадать с форматом, чтобы он был интересен потенциальным арендаторам);
    • при покупке спорных объектов недвижимости, имеющих проблемы с документами и ужасное техническое состояние (обычно такое продается с большим дисконтом, однако приведение документов в порядок, оплата долгов и выполнение хорошего ремонта позволяет без проблем впоследствии продать эту квартиру выше рынка).
  • Можем ли мы порекомендовать какие-либо ресурсы по аналитике на недвижимость? Да:

За сим, откланиваемся. И пусть квартирный вопрос испортил москвичей (с), для многих он все-таки актуальный — для себя и/или для инвестиций. Считаем, что наши аудиторские извилины, обычно, хорошо совместимы с аналитикой. Так почему бы ее не применить в целях уличения своего благосостояния? Если у Вас есть ссылки на хорошие ресурсы по недвижимости – современные, толковые, детальные и динамичные – поделитесь, пожалуйста, мы дополним статью.

 

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Shares