Внутренний аудит в девелопменте

Чем дальше влез — тем ближе вылез (c) Николай Фоменко.

Смотря назад на компании и сферы, в которых удалось поаудиторствовать, осознаю, что самая любимая сфера, все-таки девелопмент. Не потому что, она наиболее корупционноемка, непрозрачна и, как оказалось, считается, в целом, недоразвитой отраслью. Да, на политкорректном языке она называется “перспективной” (пруф тут). А просто потому, что еще в январе еще били сваи, а в августе уже стоит 16-ти этажный монолит, облицованный кирпичом. Дома растут как на дрожжах. И пусть девелоперы бывают разные, некоторые из которых строят подчас непригодное для комфортной жизни дерьмо, мне счастливилось работать с проектами, за которые особо не стыдно.

В связи с этим, я периодически рефлексирую на формулу строительного счастья, состоящую из трех золотых компонентов – скорости, качества и стоимости строительства. И где же внутренний аудит реально может принести пользу и куда его, самое главное, пустят? Даже если один из этих компонентов необходимо зачеркнуть… Немного вводных:

• Что бы были деньги, надо продать, а что бы было что продавать, надо начать строить, иначе никто не купит.
• Продать товар честно – практически невозможно, поэтому рекламные вывески пестрят заведомо недостижимыми условиями продажи. Квартира от 3,5 млн? Считай, что в открытом доступе меньше 4 ничего не будет. Поэтому дискуссия о том: насколько врем люду – на 500 или 700 тысяч – тема чуть ли не ежемесячная.
• Чтобы строить быстро, нужно много платить в единицу времени (выработка вкупе с математикой не дремлет, однако), посему нужны хорошие подрядчики, а это недешево.
• Чтобы строить качественно, нужны уже не только прямые руки, имеющиеся у хороших подрядчиков, но еще и хорошие материалы, которые бодрые поставщики должны поставлять вовремя. А это уже дорого настолько, что массовый сегмент не съест. Просто не проголосовав рублем.
• День простоя – потери. День отсрочки в продажах – потери. День в сроке поступления денежных средств на расчетный счет – потери. АХР накапливаются ежедневно, а выручка – результат торгового десанта, зависит, кроме прочего, от стадии готовности проекта, конкуренции в локации, сезона и фазы луны.
• Еще нужно подключиться к сетям электро- и водоснабжения, и водоотведения. А то окажется как у некоторых (И***е луга, например: дома стоят, а говно девать некуда), и что делать с этими коробками?
• Естественно, сама площадка, земля, должна быть такая, чтобы на ней можно было выгодно построить и продавать.
• Проектировщики должны запроектировать экономические выгодные решения.
• Свайное поле должно по результатам геологических испытаний понести требуемую нагрузку. А если геология неудачная, можно и не строить: профита не будет.
• А еще законодатели должны не придумать чего-нибудь такого, что поставит застройщиков на колени – типа эксроу-счетов, которым так якобы рад конечный потребитель.

Одним словом, девелопмент – интересная штука, с очень большой степенью неопределенности, рисками. Но если проект выстреливает – озолотишься. Посмотрите, как говорится, на Трампа.

И, все-таки, каково место в этой чудной истории заготовлено аудиту? Большой-большой вопрос. Я, увы, не работал в ПИКе, считающейся самой передовой девелоперской конторой российского строительного рынка. Но с учетом того, что злые языки доносили, что там два человека занимаются аудитом на всю эту махину, не верю я в потенциальную эффективность такой службы.

Знаю, как минимум, двух застройщиков, у которых есть и КРУ и внутренний аудит одновременно. Знаю застройщика, где есть внутренний аудит, но нет КРУ. Знаю и такого, где нет ни того ни другого.

Но там, где все-таки аудит есть, он занимается несколькими вещами: постоянным ковырянием в тендерах и рапортовании о ходе реализации девелоперских проектов. Где-то с разбором план-фактных отклонений, с погружением в строительную, проектировочную и прочую специфику, а где-то – нет. Грустновато, конечно, зато правда. А все почему? Думаю, что одна из важных причин — низкая развитость бизнеса, коей свойственен низкий уровень автоматизации процессов. А чем больше уровень автоматизации процессов, тем больше простора для аналитики, тем больше потенциальный value от аудита. Фактически, девелоперов с развитой автоматизацией чуть больше, чем ноль.

Лично я верю в аудит, сфокусированный на эффективности процессов, инвест.оценке проектов и с юридической экспертизой при сделках M&A. Возможно еще — если такая функция не отдана в КРУ — с независимым технадзором в структуре. Однако ни одного девелопера с таким набором функционала лично аудита не знаю.

Буду рад дискуссии о том, где место внутреннему аудиту в девелопменте. И как от него получить наибольший толк.

(c) Осеев И.О.